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更新︰2020-04-07 05:39:47       來源︰ 中國證(zheng)券報 

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進入(ru)2020年以(yi)來,房(fang)地產上市公司(si)密集(ji)發(fa)布海(hai)外融資計劃(hua)。截至目前,房(fang)企海(hai)外融資計劃(hua)規模超過(guo)100億美元,延you)019年海(hai)外融資井噴態勢。房(fang)企海(hai)外融資期限一hua)憬jiao)長。其中,遠洋集(ji)團等房(fang)企計劃(hua)發(fa)行10年期海(hai)外融資票(piao)據。

融資規模較(jiao)大

今年以(yi)來,華夏幸(xing)福、建業(ye)地產、中國恆大、龍湖(hu)集(ji)團等數(shu)十(shi)家房(fang)企發(fa)布了海(hai)外融資計劃(hua),多數(shu)房(fang)企海(hai)外融資規模較(jiao)大。上市房(fang)企延you)019年海(hai)外融資井噴態勢。2019年,房(fang)地產開(kai)發(fa)企業(ye)利用外資規模增長幅度超過(guo)6成。

國家統計局披露(lu)的2019年1-12月全(quan)國房(fang)地產開(kai)發(fa)投(tou)資和銷售情況顯示,2019年房(fang)地產開(kai)發(fa)企業(ye)到位資金178609億元,比上年增長7.6%,增速比1-11月份加(jia)快0.6個百分點,比上年加(jia)快1.2個百分點。其中,國內貸款(kuan)25229億元,增長5.1%;利用外資176億元,增長62.7%;自籌資金58158億元,增長4.2%;定金及預收款(kuan)61359億元,增長10.7%;個人按(an)揭貸款(kuan)27281億元,增長15.1%。

部分房(fang)企近期發(fa)布了多筆海(hai)外融資計劃(hua)。以(yi)華夏幸(xing)福為(wei)例(li),2020年04月07日,公司(si)境外間接全(quan)資子(zi)公司(si)CFLD (CAYMAN)INVESTMENT LTD.完成境外發(fa)行12億美元的高(gao)級(ji)無抵押定息(xi)債券。其中,5億美元高(gao)級(ji)無抵押定息(xi)債券期限為(wei)3年,票(piao)面(mian)利率為(wei)6.9%;7億美元高(gao)級(ji)無抵押定息(xi)債券期限為(wei)5年,票(piao)面(mian)利率為(wei)8.05%。

不少(shao)房(fang)企海(hai)外融資期限較(jiao)長。以(yi)遠洋集(ji)團為(wei)例(li),經扣除發(fa)行費用、折扣、開(kai)支等,其全(quan)資子(zi)公司(si)發(fa)行票(piao)據估計所得款(kuan)淨額約為(wei)3.91億美元,利率為(wei)4.75%。所得款(kuan)淨額主(zhu)要(yao)用于償還現(xian)有(you)債務。票(piao)據將于2020年04月07日到期,發(fa)行期限為(wei)10年。

1月8日,碧桂園(yuan)發(fa)行2027年1月到期的5.5億美元票(piao)據,利率為(wei)5.125%。同時,碧桂園(yuan)發(fa)行2030年1月到期的4.5億美元票(piao)據,利率5.625%。其中,勵國集(ji)團已購買總額為(wei)8000萬美元的2030年1月到期票(piao)據,勵國集(ji)團由公司(si)主(zhu)席兼執行董事楊國強(qiang)直接全(quan)資擁(yong)有(you)。

中原地產首席分析師張大偉表示,房(fang)企抓(zhua)緊窗口(kou)期,大額度發(fa)行美元債。2019年房(fang)企美元債刷新紀錄。2020年美元融資繼續高(gao)位運行。房(fang)企為(wei)了應對未來可(ke)能的市場(chang)變化,年初加(jia)快儲備資金。

融資利率分化

上市房(fang)企海(hai)外融資利率分化較(jiao)為(wei)明顯。

龍湖(hu)集(ji)團等房(fang)企海(hai)外融資利率較(jiao)低。1月6日,龍湖(hu)集(ji)團宣布,成功發(fa)行6.5億美元票(piao)據。其中,2.5億美元期限為(wei)7.25年,票(piao)面(mian)利息(xi)為(wei)3.375%;4億美元期限為(wei)12年,票(piao)面(mian)利息(xi)為(wei)3.85%。

該(gai)利率與其境內融資利率相當。根據公告,公司(si)間接附屬公司(si)于2020年04月07日及17日zhan) kai)發(fa)行2020年第一期境內公司(si)債券,發(fa)行規模不超過(guo)28億元。此次發(fa)行分兩個品種,第一種為(wei)期5年,第三年末發(fa)行人有(you)權調整票(piao)面(mian)利率及投(tou)資者有(you)權回售債券,票(piao)面(mian)利率為(wei)3.55%。第二(er)種為(wei)期7年,第5年末發(fa)行人有(you)權調整票(piao)面(mian)利率及投(tou)資者有(you)權回售債券,票(piao)面(mian)利率為(wei)4.2%。

多數(shu)房(fang)企海(hai)外融資利率在10%左右。1月14日,華南城qiang)毓捎you)限公司(si)發(fa)布公告稱,擬增加(jia)發(fa)行于2022年到期的2億美元11.5%優先票(piao)據,新票(piao)據將與原有(you)票(piao)據合並組成單(dan)一系列。除根據票(piao)據條款(kuan)提前贖回外,票(piao)據將于2020年04月07日到期。發(fa)行票(piao)據所得款(kuan)項淨額主(zhu)要(yao)用作現(xian)有(you)債務再融資及一hua)愎 si)用途。

張大偉表示,美元債是房(fang)企的重要(yao)資金補(bu)充渠道。但受額度限制,難(nan)以(yi)成為(wei)最主(zhu)要(yao)的來源。從目前情況看(kan),房(fang)企融資成本(ben)分化明顯,主(zhu)流(liu)房(fang)企融資成本(ben)在6%-15%之間,部分房(fang)企海(hai)外融資成本(ben)在4%以(yi)內。整體看(kan),負債率高(gao)、經營出現(xian)困難(nan)的房(fang)企融資難(nan)度會進一步加(jia)大,大部分企業(ye)融資成本(ben)依(yi)然平穩。對于經營穩健的企業(ye)而言,融資成本(ben)降(jiang)低是趨勢。

以(yi)償還債務為(wei)主(zhu)

58安居客房(fang)產研究院(yuan)分院(yuan)院(yuan)長張波(bo)指出,政(zheng)策(ce)對yuan)M餿謐視you)所限定,明確限制房(fang)地產企業(ye)海(hai)外債資金投(tou)資房(fang)地產項目、補(bu)充運營資金等。因此,“借新還舊”成為(wei)企業(ye)海(hai)外融資的主(zhu)要(yao)目的。

中國恆大1月16日zhan) 媯  si)就發(fa)行2023年到期利息(xi)為(wei)11.5%的10億美元優先票(piao)據及2024年到期利息(xi)為(wei)12%的10億美元優先票(piao)據,與瑞信(xin)、美銀證(zheng)券、法(fa)國巴黎銀行、建銀國際sheng) 庖省(sheng) 行xin)銀行(國際)、天(tian)風國際及瑞銀簽訂(ding)協議。公司(si)主(zhu)席兼執行董事許家印已認購5000萬美元的2024年票(piao)據,公司(si)行政(zheng)總裁兼執行董事夏海(hai)鈞已認購5000萬美元。

對于發(fa)行票(piao)據的原因,中國恆大表示,主(zhu)要(yao)為(wei)公司(si)現(xian)有(you)債務(包括2020年票(piao)據)再融資,余款(kuan)用作一hua)愎 si)用途。

張大偉認為(wei),房(fang)地產市場(chang)穩定發(fa)展(zhan),未來房(fang)企將更加(jia)關注資金鏈安全(quan)。融資成本(ben)方面(mian),資金成本(ben)分化趨勢將持續。具備資shou)實鈉笠ye)將持續加(jia)大海(hai)外融資規模,增加(jia)融資渠道,降(jiang)低融資風險(xian)。而融資渠道較(jiao)少(shao)的企業(ye)未來發(fa)展(zhan)將面(mian)臨(lin)瓶頸(jing)。

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